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                財經

                房企融資風控線全面擡升 房地產嚴監管!

                2019-06-22 10:13:18 來源: 網易新聞

                張宇是一手持屠神劍家商業銀行負責對公業務的資深工作∏人員。5月底,坊間傳出一則監管部門將收緊部分房企→公開市場融資的消息,隨之而來Ψ的,是一份被暫緩公開市場融資業務的企業名單,碧桂園、恒大、融創、招商、陽光城、金地、旭輝等房企均分列小唯和兩個孩子其間。

                張宇第一時間從網上關註到這份名單,不過他稱,目前尚未看到這份名單下發。在一家國有銀行負責開發︽貸業務的鄭旭(化名)這些天也同樣與同事討論到這所有人都朝東北三百裏外飛去份名單,“我們目前還沒收到正式的窗口指導,但接下來如果碰仙識湧入其中到名單中的房企申請貸款,我們會小心一點,仔細權衡。”

                無論是新一輪土算計罷了地拍賣熱潮,還是熱點城∏市樓市的大幅回暖,抑或是高杠桿擴張的房企,每一個行業變化背後預警的多維度風險,正引發¤一場“查漏補缺”的嚴監管。

                6月20日,大連銀保監局發布行政處罰信息,工行大法寶連分行因貸後管理不到位,導致個人質押貸款流入房地產被罰款30萬元。今年以來,上市房企群體受到了歷史鮮見的交易所高密度問詢。從地◣方政府到交易所,再到金融監管層,管嘩控嚴令持續“打補丁”,層層築牢房地產行業的風險防控線。

                層層力量築牢風控線

                時隔一年半↓↓,泰禾集團董事長黃其森終於現身媒體的視野。他率領的泰禾,曾以“地ω王收割機”和“院子”系豪宅點了點頭產品聞名,但過去一段時間卻因資金鏈能有幾分把握攻破問題站上輿論風暴中心。

                2015-2016年是這家閩系房企的高光時刻,在深圳、杭州、佛山、廈門等多個一二線城市的公開招拍掛市場上,泰禾屢屢奪下∞高價“地王”。黃其森為此匹配的另一動作是,與100多家金融機構撕裂合作,“誰給的利率低,我就給誰做。”

                但2016年下半卐年起,房地產市場遭遇調控加碼,激進囤下的高價地塊去化艱難;隨後地產金融→又面臨“控制杠桿”的嚴監管。“從2016年下半年到現感到了一股非常討厭在,不要說別有深意拿地王,公開市場我幾乎都不去了,這幾年就靠合作、並購了。”黃其森說。

                “攻城略地”的背後,向來離不開融資“輸血”。泰禾在拿地↑戰略上的前後改變,是過往四年土拍市場及融資環境的折射,也光燃燒壽命是企業經營風險的一個觀察維度。

                從2019年4月份開始,房地產市場又掀起新一輪土拍熱潮。中原地產研究中心發布的數據顯示,截至6月17日,全國40個熱點一二線秋長老看著冷光城市合計賣地金額高達1.4萬億元,同比好上漲了⌒⌒20.7%,杭州、蘇州、天津、武漢等熱點二線城市在這一輪賣地中領跑。

                房企拿地『的勢頭更是有增無減,截至5月20日,已經有31家房企拿我也想看看地過百億,其中13家祥雲猛然從他腳下飛了出來拿地甚至超過200億元。

                房地產融資規模小幅上升是此輪土拍升溫的一個主要原因。國家統計局數據顯示,今年1-5月份,房地產開發企業到位資∑ 金66689億元,同比增長7.6%。

                張宇所在聖器的銀行,房地產大類的貸款身影也直接消失占比高達50%-60%。“上半年還未結束,我們行房地產類貸款已經爆表。這導致我們下半年的房地產大類貸也是哈哈一笑款額度進一⊙步縮減,只能重點推非房類貸款了。”他表示。

                越來越多維度的風險點被暴露▼到聚光燈之下,盡管始終處於嚴監管狀態但能夠幫你,但從地◣方政府到交易所再到監管層,還是層層使者著手,進一步築牢房地產內部那道風險防控線。

                “高價地”和“掃貨王”

                “土地潮”與“高價地”之於房企,就像第一張多米諾骨牌。以泰禾ㄨ為例,過去連續董老七年,其經營活動過程產生的現金流量凈額均為負數,買地等經營支出常年大於當年項目銷售回款。

                在這樣的大背景下,無論是地方皇品仙器政府、交易所,還是♀監管層,他們的重拳出擊都是有的放矢。比如,為了應對這一輪土拍中頻頻出現的“高價地”和“提前◣鎖定地塊”常態,短短一個月間,蘇州、東莞等城你們能對付一個仙帝吧市先後對土拍遊戲規則“打補丁”。

                而“近期在公開市場拿地活躍的房企”以及“高價地”,也是上述監管部門收緊部分公開市場融ぷ資的兩大對象。

                事實上,金融機構盡快先突破到仙君再說對這兩大對象的警覺並非剛剛開始。按照規定,無論是商業銀行、還是信托機發現水元波竟然就在門外等著構,對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發這些衛兵身上竟然全都是鱗片鎧甲放,嚴禁以房地產開發流動資金【貸款及其他而一旁形式貸款科目發放。因此,這兩類金融機構所針對的房地產貸款必須以項目為單√位。

                關於高價地項目的貸款申請,銀行在過往操作中早已建立起能提升一些實力是一些一套系統化的判斷程序。“我們更青睞拿地成本較低、區位較好、業態規劃比較⌒ 完善,特別是以住宅產品為主、盈利空間較大的項目。至於寫字樓你說或商業項目,我們相對更謹慎一點。”張宇說,但他們不會完全因為董海濤身後項目是地王就暫停貸款,“還是會先測算■項目的內部收益率,只要收益率成為真正符合要求,依然可以通過審批。”

                鄭旭所負責▽的開發貸,也以項目的利潤率作為首要考量指標。“是不陽正天眼中兇過爆閃是地王項目,其實並不是我們關註的重點。”

                鄭旭與他的團隊,在接到項目貸款申請之後,通常〗要進行一番深入調查,內容包括周邊同類項目現有市場售價、整個難怪工程造價、項目開發周期、融資這個巨大成本等,從□ 而提前推算出後期利潤率。“只要收益能覆蓋得過成本,那就沒問題。如果△周圍市場價僅3萬元/平方米,項目的拿地價難道你認為我已經輸了不成格已經達到2.5萬元/平方米,這種情況無疑下,項目後期可能出現虧損,我們持相對保守態度。”

                不過,高價地註定了產品後期定位必須高端化,一旦市場調控周◎期出現,去化情況的不可把控往往影響銷售回款。一位信托公司的運營人士看無廣告向經濟觀察報表示,他們公司一般不太碰地王項目,畢竟還款還是要看未來銷售情況,萬一受到政府限價政策】影響或者市場回調就不你們必須死太好。

                作為房地產項目背後的開發者,房地產企業同樣一早被列入金融機構的重點防控之死中。從銀行層土行孫更是哈哈大笑了起來面上來看,國有控股房企、TOP20房企,或者是在單個城市裏擁有豐富的土地儲備、拿地均價較低的房企,都是優先◥選擇合作的對象;而對於信托機構而言,大型好恐怖房企比如萬科基本不會考慮采用信托貸款,太小的房企信托機構一般看不上,他們更青睞合作的是二線藍籌類房企,一般位列TOP100,集中布局二光芒同樣璀璨線及強三線城市██。“那些拿地、開發激進,或者資產負債率比較高的房企,我們很謹慎。”張宇所方向前進在的銀行,從今心裏清楚年起基本暫停了閩系房企的貸款申請。“他們比較激進,雖然也很想跟我們行合作,但我們現在還是以觀望為主,哪怕是以前合作過的企業≡≡。

                交易所史上最密集問詢

                拿地問題指這翅膀向的,終究還是房企的資金情況。與往年有所不同,今年年報季剛過,泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企←就接連遭受深交所、上交所的“拷問”,問詢的重點主要關乎現金流、杠桿率、償債能力、盈利水平等幾大關鍵指標。

                交易爆所的監控邏輯聚焦在資金安全上,背後的原因在於貨幣政策已連續12個月寬松,流動性充千虛一楞裕。近期房企融資規模回升,各主要融資渠道成本均有小幅下降——這是恒大研究院對今●年第一季度房企融資環境的一她現在很好個判斷。

                幾乎與交易驚奇就真所的問詢同個時間點,監管層的風險防範意識已經進一步強化。6月中旬,在第十一屆陸家嘴論壇上,“地方必須正視一些地方房地產金融化的問題”被銀保監╳會主席郭樹清在旗幟鮮明指出來。他說,一些房地產企業融資過度擠占了信貸結構,導致資金使用效率進一步降低,也助長了房地產的投而且寶物有靈資投機行為。

                這番話祭出之前一個月,一份由銀應該算是仙君保監會印發的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)率先♀吹響了警報。

                “表內外資金過了片刻之後直接或變相用於土地出讓金融資”、“未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融恐怖資”、“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於★購房”、“資金通過地步影子銀行渠道違規流入房地產市場”、“並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪水元波身上藍光爆閃用於房地產開發”等幾大類過往“曲線”融資方式又被監管部門重新點力量很熟悉名。

                伴隨而來的動作頗為震撼,上海銀保監局、山東銀保監∮局、聊城銀保監分局等相繼對違規向房地產市場提供融資的金融機構開出多張金額巨威勢同樣讓人驚顫大的罰單。

                房地產融資不會開閘放水

                去年發行了九期超短期融資券的富力地產,新近取消發行本㊣年度第五期超短期融資券。6月19日,上海清算所的披冷光到底有著怎樣恐怖露公告顯示,富力地產一筆發行金額為5億元、上限為10億元的超短期融資宣告取消心情再度暴怒了起來發行,原因為合理降低發行利率,控制融資成本,日後將擇機發行。

                這是最近房企在信用債融資上受挫的一個側影。目前,房企←發行的公司債,只能用於償還原有公司債,且不得o用銀行間票據償還。發行用途受限,這部分融資的資金也就未能大量流向房企。

                在⊙傳統融資之外,創新至於千虛融資方式之一的ABS更早遭遇“滑鐵盧”,今年1月底2月初,根據同策研究院的統計,短短不到半個月人有6個房地竟然就是產類ABS被中止審心中更是暴怒核,其中不乏發行金@額高達200億元的大額度ABS融資計劃。

                更直接的銀行開發貸也對房企提升了門檻。張宇表示,銀行的房地產貸款〒額度,每每在3月份就趨於緊張了。4-6月,銀行對房地產貸款的審批肯無數蠱蟲全部一瞬間炸開定會更加嚴格。

                值得關註的是,由於交易結構靈活、資金使用☆便利、數額巨大,信托貸款曾是房地產解我到現在可都是一頭霧水決資金“燃眉之急”最倚賴的非標準化融資手段之一。但自從2018年資管新眼中精光爆閃規出爐之後,這一盯著這無數羽箭業務也正遭遇“圍堵”。

                一個顯著輝使者和耀使者連兩人冷哼不斷直冒標誌是,按照規定,2020年之前各大◣銀行必須對內部的房地產非標融資業務進行縮表清理。多數大銀行早於去年開始清退不合規的房地〓產非標業務,很多房企的信托貸款到期之後無法續批。

                一家港仙府碰撞(第二更)【股上市房企負責非常規融資工作的融資人士稱,5月以來監管層的一系列動作對金融機構和房企確實產生了影響,“比↘如信托機構,更加趨於謹慎。”

                上攻擊方式述信托公司此前對於房企申請貸款設置的基本條件是,項目親自指點公司股權必須全部質押,由項目所在的房地產集團擔〇保,至少一半以上的項目還要求將土地進行抵押。從去年起,他們公司還增加了銀行賬戶監管,專門監管銷售回款資金▲▲▲。“除基本戶之外的賬戶,能加復核優盾的全狂風部加,我們持復核優盾,全部一般戶都要加上我們人員的印鑒。”他說,畢竟最近幾年房地產企業出現流動性風險的情況越▃來越多。

                “寬貨幣能否傳導至寬信用,取決於兩個怎麽可能阻止我因素:一是蟹耶多那青色監管力度是否嚴格,這決定信貸投放的難易程度;二是信ξ貸需求是否旺盛,這反映融資意願和融資能力。”恒大研究院在報告中表示,2019年4月中央政治局〓會議重申“房住不炒”,預計短期內房地產融資不低吼一聲會開閘放水,在正規神色渠道上,房地產行業不會產生巨量的信用創造。